PROFITER D’UN PROGRAMME DU GOUVERNEMENT FÉDÉRAL
Le régime d’accession à la propriété (RAP) est bien connu. Il permet de retirer des sommes de vos régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER) pour acheter ou construire une maison. L’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP), créé en 2019, l’est moins, mais peut devenir l’allié de bien des premiers acheteurs, soutient Pierre-Raphaël Comeau, conseiller expert en gestion de patrimoine pour la gestion privée de la Banque Laurentienne.
« C’est comme si le gouvernement fédéral achetait avec vous votre propriété et devenait copropriétaire, explique-t-il. L’acheteur doit avoir réussi à accumuler 5 % de mise de fonds, et le gouvernement ajoute 5 %. Évidemment, on ne peut pas acheter une maison de 1 million de dollars. Il y a une limite. »
Votre emprunt total ne doit pas dépasser quatre fois votre revenu annuel, qui lui peut s’élever jusqu’à un maximum de 120 000 $ par année. Le but du programme IAPP est de réduire les paiements mensuels ou bihebdomadaires de l’hypothèque du premier acheteur. Le montant de la mise de fonds peut provenir d’un RAP.
« La journée où vous vendez, le gouvernement fédéral prendra 5 % de la nouvelle valeur de la propriété. Si vous gardez la maison plusieurs années, vous devrez rembourser les 5 % de la valeur courante 25 ans après son achat », explique-t-il.
ÊTRE CRÉATIF ET RÉALISTE
Dans les villes canadiennes, où le prix médian d’une maison individuelle dépasse le million de dollars, les premiers acheteurs doivent être encore plus déterminés que ceux de la grande région montréalaise pour accéder à leur rêve. C’est pour cette raison que le Torontois Sean Cooper, courtier hypothécaire chez burnyourmortgage.com et auteur du livre Burn Your Mortgage (Brûlez votre hypothèque), leur suggère d’être créatifs et réalistes.
« Être créatif, c’est faire tout ce qu’il faut pour économiser le plus d’argent possible pour la mise de fonds de votre future maison. Si vos parents peuvent vous en offrir une partie, ça peut aider, mais tout le monde n’a pas cette chance. Vos parents pourront peut-être cosigner s’ils ne sont pas en mesure de vous offrir de l’argent », soutient celui qui a acheté sa première maison alors qu’il n’avait que 27 ans, et ce, sans l’aide de ses parents, mais en s’imposant une discipline d’épargne olympienne. Sean Cooper a aussi réalisé l’exploit de rembourser son hypothèque en seulement trois ans.
« Se fixer des attentes réalistes signifie que vous utilisez votre première maison comme tremplin vers la maison de vos rêves. Vous ne pouvez probablement pas vous la permettre tout de suite, cette maison de rêve, mais en planifiant, il est possible qu’un jour vous réussissiez à l’acheter. »
FAIRE UNE OFFRE VALIDE QUATRE HEURES
Si les vendeurs favorisent la surenchère en donnant une date et une heure butoirs pour recevoir toutes les offres en même temps, certains acheteurs peuvent tenter de leur côté d’offrir une somme plus élevée que le prix affiché, mais en ne donnant que quatre heures aux vendeurs pour accepter l’offre. Cette stratégie fonctionne avec des vendeurs qui n’ont pas envie de voir défiler dans leur maison une quarantaine de visiteurs en plus d’avoir à gérer les offres multiples, ou avec ceux qui ont déjà acheté une maison et sont stressés.
Les premiers acheteurs doivent absolument avoir une préapprobation hypothécaire d’une institution financière avant de commencer leur magasinage.
Que ce soit lors d’une offre valide quatre heures ou d’une participation à une surenchère, il est primordial de garder la tête froide.
« Il faut être raisonnable et ne pas être tenté d’offrir 200 000 $ de plus que ce que vaut la propriété, prévient Micheline Lapierre, du Groupe Garcia & Lapierre S.E.N.C. Quand la propriété est vendue trop cher, la banque peut refuser le financement après avoir évalué la maison. »
GRAVIR LES ÉCHELONS DE LA PROPRIÉTÉ
Les premiers acheteurs canadiens qui peuvent acheter une maison individuelle au prix médian de 1,3 million à Toronto et de 1,7 million à Vancouver sont rares. Les experts leur suggèrent donc de commencer par acquérir une propriété plus modeste, comme un condo ou une maison en rangée d’entrée de gamme.
« L’achat d’une maison de 1 million de dollars est une question de planification. À moins d’avoir un bon revenu de plus de 150 000 $ et une mise de fonds importante, il peut être difficile de se qualifier pour emprunter suffisamment d’argent pour s’offrir ce type de maison », soutient le Torontois Sean Cooper.
« Je suggère donc d’acheter une maison de départ et d’accumuler suffisamment de capitaux jusqu’à ce que vous puissiez vous permettre d’accéder au marché des propriétés plus chères. Il est beaucoup plus facile d’acheter une maison de 1 million de dollars avec une mise de fonds de 35 % ou plus. »
« Le marché, ici, au centre-ville de Toronto est complètement fou pour les maisons clés en main. Des prix records sont atteints chaque semaine », affirme de son côté Alex Beauregard, courtier immobilier chez Sutton Group-Associates Realty. « Pour l’instant, les accédants à la propriété ont de meilleures chances sur le marché plus lent de la copropriété. »
DÉMÉNAGER DANS UNE LOINTAINE BANLIEUE
Sean Cooper et Alex Beauregard constatent que les premiers acheteurs se rabattent depuis quelques années vers la banlieue. Certains déménagent même jusqu’à 100 km de leur lieu de travail.
Au Québec, les premiers acheteurs de la grande région de Montréal optent maintenant pour la deuxième et même la troisième couronne, avec des villes comme Joliette, Sorel, Marieville, Saint-Antoine-sur-Richelieu, Contrecœur et Saint-Jérôme.
Or, avant de choisir de s’établir aussi loin, les acheteurs doivent calculer le temps de trajet vers le lieu de travail, le coût en essence et en entretien du véhicule ou encore le coût des transports en commun… À moins de changer d’emploi ou de prévoir de passer le restant de sa vie professionnelle en télétravail.
